Жилое помещение как объект ипотеки



Жилое помещение как объект ипотеки

oboznik.ru - Хабаровский филиал ФГКУ «Росвоенипотека»: итоги 2016 года

Аннотация: В статье исследуются жилые помещения как объекты жилищных прав. Ставится вопрос о разграничении понятийного аппарата «предмет» и «объект» применительно к жилым помещениям, участвующим в ипотечных правоотношениях. Акцентируется внимание на критериях, позволяющих выделить нежилое помещение в отдельный объект недвижимости.

Ключевые слова: объект, предмет, договор ипотеки, жилое помещение, недвижимое имущество, правоприменительная практика, жилищное законодательство.

Согласно положениям действующего жилищного законодательства, к объектам жилищных прав относятся жилые помещения. Часть 2 ст.15 Жилищного кодекса РФ определяет, что «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства» [1].

К видам жилых помещение Жилищный кодекс РФ относит: 1) Жилой дом (часть жилого дома). Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, включая помещения вспомогательного использования, которые необходимы гражданам для удовлетворения их бытовых и иных нужд, обусловленных проживанием в таком помещении. Отметим мнение А.Г. Диденко об актуальности научного исследования отношений, объектом которых выступают индивидуальные жилые дома.

Так, он фиксирует существующую правовую неопределенность в отношении регистрации прав и обременений на недвижимое имущество. По его словам, неясно, «какими правилами нужно руководствоваться, когда приобретатель жилья или наследник не регистрирует право собственности с целью избежать обращения взыскания на дом (равно как и на другую недвижимость) со стороны кредиторов. Обратить взыскание на это имущество нельзя, так как без регистрации права субъект не считается собственником, а вместе с тем закон не предусматривает принудительной регистрации права» [7, с.184].

Думаем, здесь необходимо обратиться к положениям гражданского законодательства, определяющим возможность регистрации сделки в судебном порядке (ст.165 ГК РФ). 2) Квартиру, часть квартиры. Квартирой может быть признано помещение, являющееся структурно обособленным, расположенное в многоквартирном доме, которое предоставляет возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, включая помещения дополнительного использования, необходимые гражданам для удовлетворения их бытовых и иных нужд, обусловленных проживанием в таком обособленном помещении. Нельзя не согласиться с точкой зрения Е.В. Горячевой, утверждающей, что «определение квартиры должно учитывать следующие обязательные характеристики квартиры как объекта прав.

Во-первых, главная особенность квартиры в том, что она является частью многоквартирного дома. Во-вторых, определение должно учитывать существующее в практике разграничение полезной площади на жилую и нежилую площадь. В-третьих, важной характеристикой квартиры является право на долю в общих помещениях дома, находящихся за пределами квартиры, не составляющих ее части, но обслуживающих все квартиры многоквартирного дома» [6, с. 171-182]. 3) Комнату. Она определяется как часть жилого дома или квартиры, используемая для непосредственного проживания лиц в квартире (жилом доме).

Следует учитывать, что комната должна рассматриваться как самостоятельный объект прав, даже в том случае, когда она расположена в общежитии или в квартире (доме). Отличительной характеристикой комнаты является её неделимость. Все вопросы, связанные с порядком отнесения помещения к жилому и требования, которым должно отвечать жилое помещение, определяются Правительством РФ в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ и иными федеральными законами. По определенным основаниям, жилое помещение признается непригодным для проживания. Такие основания установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"[4].

Исходя из анализа положений ст.15 и ст. 16 Жилищного кодекса РФ, можно сделать вывод о том, что жилое помещение является единственным объектом жилищных прав. Отметим, указанное положение представляется спорным, так как следствием этого является выведение из сферы регулирования жилищного законодательства иных объектов жилищно-коммунального хозяйства (например, объектов недвижимости, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг). Как видим, целесообразно в качестве объекта жилищных прав определить и другое недвижимое имущество собственников жилья. Подобная норма закреплена, например, в гражданском кодексе Республики Казахстан. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 117 этого документа, квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности. [2]

Особо актуальными ученые признают и проблематику правоотношений о признании нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости в жилых зданиях, расположенных в цокольных этажах и полуподвалах здания [8, с. 528]. Мнение цивилистов, относительно таких правоотношений сводится к выведению двух основных позиций: 1) Нежилое помещение в жилом здании может быть определено как самостоятельный объект недвижимости. 2) Такое помещение выступать самостоятельным объектом недвижимости не может.

Основная суть полемики сводится к тому, что нормы жилищного законодательства устанавливают положения, следуя которым, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (п.1 ст.36 ЖК РФ).

Данная норма стала причиной большого количества судебных споров в отношении нежилых помещений в цокольных (полуподвальных) этажах жилых зданий. Острота проблемы определяется еще и тем, что многие иски обращены против признания отдельными объектами нежилые помещения в жилых зданиях, которые до принятия Гражданского Кодекса РФ признавались самостоятельными объектами недвижимости (объектом гражданского права). Обратимся к правоприменительной практике. Так, Тисульский районный суд Кемеровской области рассмотрел в открытом судебном заседании 14 июля 2017 года гражданское дело по иску Д.Э.А., Е.А.Ф., Л.Ю.А., А.Л.А., П.Т.В., Р.А.А., Т.А.Г. к И. Е.А., ООО «Контур» о признании недействительным договора купли-продажи подвала, признании недействительным зарегистрированного права собственности на подвал, об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии погасить запись о праве собственности, признании права общей долевой собственности на подвал.

Свои требования истцы мотивируют тем, что они являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Им стало известно о том, что подвал площадью 382,3 кв. метра в указанном жилом доме продан третьему лицу, которое реконструировало его под магазин. Истцы указывают, что Договор купли-продажи о продаже подвала года противоречит действующему законодательству, поскольку собственники не давали согласия на его продажу третьему лицу. К тому же, в результате захвата общедомового имущества, доступ к общедомовым коммуникациям, расположенным в помещении подвала, у собственников жилых помещений дома отсутствует, чем нарушаются их права и законные интересы.

Истцы указывают, что в данном случае должно восстановлено право общей долевой собственности собственников квартир на общее имущество – подвал. В дополнении к исковому заявлению истцы уточнили, что 11 квартир вышеуказанного многоквартирного дома принадлежат жильцам на праве собственности, 9 квартир на праве собственности принадлежит Комитету по управлению муниципальным имуществом Тисульского муниципального района и используются по Договорам социального найма. От ответчика поступил письменный отзыв на исковые требования, из которого следует, что доводы истцов о том, что подвал не мог быть продан собственником без согласия жильцов квартир поскольку в нем проходят общедомовые коммуникации (водопровод и канализация), и потому Договор купли-продажи подвала противоречит действующему законодательству, ошибочный.

Считает, что исковое требование в виде признания права общей долевой собственности на подвал за собственниками квартир дома не может быть удовлетворено судом, исходя из выбранного способа защиты права, поскольку, согласно разъяснениям, приведенным в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» такого помещения (объекта) как «подвал, …» не существует, следовательно, признать право общей долевой собственности на несуществующий объект невозможно.

Представитель ответчика ООО «Контур» пояснила: сложилась судебная практика, согласно которой техническим подвалом принято считать изначально спроектированный в качестве технического подвал, который, не имеет самостоятельного назначения и не предназначен для самостоятельного использования. Коммуникации не являются определяющим признаком того, является помещением техническим подвалом или этажом. Коммуникации сами по себе являются общим домовым имуществом этого дома, но нахождение их в каком-то помещении, жилом или нежилом, не образуют право общей долевой собственности на это помещение. Общие коммуникации проходят по каждой квартире, стоякам, подвальному помещению. Поэтому нахождение коммуникаций в подвальном этаже, принадлежащем ответчику, не является правоустанавливающим обстоятельством для возникновения права общей долевой собственности.

Ключевым моментом является то, что изначально это помещение было спроектировано, введено в эксплуатацию, поставлено на кадастровый учет как самостоятельное помещение, имеющее самостоятельное назначение. Подвал изначально имел самостоятельное назначение. Проектному институту была заказана его перепланировка для использования под магазин. Была проведена реконструкция, увеличены проемы, сделано усиление, отдельный выход на главный фасад, отгорожено помещение для обслуживания дома: щитовая, тепловой узел. У иных помещений свой вход, который не связан с магазином. Дом обслуживается через тепловой узел. Была увеличена высота помещений до 3 м., сделаны бетонные полы. Все было выполнено по проекту. Подвальное помещение было продано в черновом варианте. И.Е.А. производил только отделочные работы в подвальном помещении, несущие конструкции не трогал. Судом была назначена и проведена дополнительная судебная строительно-технической экспертиза.

Согласно заключению экспертизы АО «Научно-технический прогресс» спорное помещение, не является техническим подпольем, требующим круглосуточного беспрепятственного доступа обслуживающего его эксплуатационного персонала, а является подвальным этажом; помещение предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома; для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они располагаются в чердачных либо подвальных пространствах многих жилых зданий и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Спорное нежилое помещение располагается в подземном этаже и предназначено под магазин, при этом данных о том, что помещение использовалось в качестве общего имущества не имеется, оно имеет самостоятельное назначение. Оценивая данное экспертное заключение, суд нашел его полным.

При таких обстоятельствах, оценив доказательства по делу и взаимную связь в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что не имеется оснований полагать, что спорное нежилое помещение относится или когда-то относилось к общему имуществу многоквартирного жилого дома, в связи с чем, права собственников жилого дома действиями ответчиков не нарушены. Доказательств, подтверждающих, что спорное нежилое помещение использовалось в качестве общего имущества домовладельцев, в деле не имеется. Доводы стороны истца о том, что данное имущество является общим имуществом дома, поскольку в нем находятся общие коммуникации, являются ошибочными, основанными на неверном толковании законодательства.

Таким образом, спорное подвальное помещение судом было признано как самостоятельный объект недвижимости, а не как общее имущество дома [9]. Рассмотрим иное дело. Свердловский районный суд города Перми рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.П.А., Е.С.В. к ТСЖ о признании права общей долевой собственности на помещения в многоквартирном дом. Истцы обратились в суд, указывая, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме. Право собственности на нежилые помещения в подвале многоквартирного дома, где они проживают, зарегистрировано за ТСЖ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Считают, что ответчик зарегистрировал право собственности на спорные помещения незаконно, в связи с чем, просят признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в подвале указанного многоквартирного дома. Согласно позиции истцов, спорные помещения изначально с момента строительства дома являлись техническими, поскольку в них расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Исходя из технического паспорта на данный жилой дом, исследуемые помещения расположены в подвальном этаже (в нижней части дома) в габаритах жилого дома. Подвал по объемнопланировочному и конструктивному решению является неотъемлемой частью этого дома, помещения в нем взаимосвязаны по месту расположения между собой и не могут рассматриваться отдельно, по типу являются встроенными и необособленными.

Назначение помещений по техническим паспортам дома, регистрационному удостоверению и свидетельству о государственной регистрации права собственности определено как «подвальные помещения». Кроме того, согласно выводам эксперта, подвальные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения и в настоящий момент имеют техническое назначение, то есть являются техническим подвалом. Согласно положениям п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, право общей долевой собственности на спорные объекты принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме. В данном деле суд решил, что требования истцов обоснованы и подлежат удовлетворению, установив, что спорные помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, так как предназначены для обслуживания более одного помещения. [10] Как видим и правоприменительная практика неоднозначна. Необходимо детальное изучение технической документации и иных обстоятельств, согласно которым нежилые помещения в жилых домах будут или не будут признаны самостоятельными объектами недвижимости.

Переходя к исследованию жилого помещения как объекта ипотеки прежде всего отметим, ипотечное отношение является разновидностью залогового отношения. Классическая наука одним из элементов гражданского правоотношения называет «объект». Тем не менее, законодатель больше оперирует понятием «предмет». Например, в ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации заложенное имущество прямо называется предметом залога.

Говоря об ипотеке жилых помещений позволим себе утверждать, что объектом ипотеки является не столько жилое помещение, сколько само право собственности на него. Факт обладания жилым помещением на праве собственности, на наш взгляд, принципиален в ипотечных правоотношениях. Так, в ч. 1 ст. 74 Закона об ипотеке фиксируется, что правила гл. 13 "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" Закона об ипотеке применяются к ипотеке жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам [3].

Центральным элементом в правоотношениях залогодателя и залогодержателя является возможность обращения взыскания на предмет ипотеки при неисполнении договорных обязательств и соответственно переход права собственности, что является несомненным стимулом к соблюдению условий договора. Квартира, жилой дом, комната и есть то желаемое ценное благо, являющееся финишем в ипотечных правоотношениях. Однако, что есть экономическая стоимость без возможности эту стоимость получить, реализовав жилое помещение. Приведем пример, позволяющий проиллюстрировать утверждение о том, что при возникновении ипотечных правоотношений важен не сам предмет (жилое помещение), а именно право собственности на него, обеспечивающее исполнение обязательства по основному договору.

Статья 41 Закона об ипотеке определяет последствия изъятия государством заложенного имущества в принудительном порядке. Обратим внимание на тот факт, что в случае прекращения права собственности на предмет ипотеки (жилое помещение) либо в случае конфискации предмета ипотеки у залогодателя ипотека в первом случае распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения, а во втором ипотека сохраняет силу и залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.

Можно прийти к выводу о том, что объектом ипотеки жилых помещений выступает именно право собственности на жилое помещение, а предметом непосредственно жилое помещение, с зарегистрированным правом собственности на него в установленном порядке. Нельзя оставить без внимания и ситуации, когда в качестве предмета ипотеки выступают жилые помещения с несогласованными перепланировками и (или) переустройствами, не отраженными в технических документах в соответствии с требованиями закона, которые по смыслу закона являются самовольными.

При проведении в отношении жилого помещения несогласованной перепланировки и (или) переустройства у лица, которое произвело самовольную перепланировку и (или) переустройство, возникает правовой риск их несогласования, который влечет негативные правовые последствия, предусмотренные п. 3 ст. 29 ЖК РФ.

Вместе с тем не только собственник жилого помещения или его наниматель несут правовой риск несогласования проведенных перепланировки и (или) переустройства, но и на залогодержателя такого помещения возлагаются определенные правовые риски, связанные с его изменением. Такие риски возникают при принятии в залог жилого помещения до заключения договора ипотеки, а также наступление рисков возможно и в период действия договора ипотеки. Согласимся с мнением К.В. Бочарниковой анализирующей, что «оба указанных риска залогодержателя связаны с проблемой определения материально-правового условия о предмете взыскания, которая выражается: во-первых, в вопросе распространения права залога на измененное помещение, возникшее в результате перепланировки и (или) переустройства; во-вторых, в неопределенности судьбы права на обращение взыскания на заложенное жилое помещение в связи с несоответствием описанного в договоре ипотеки помещения объекту недвижимого имущества, который существует de facto» [5,с.84-92].

Законодатель требует максимально точной конкретизации предмета ипотеки, с тем, чтобы можно было выделить недвижимую вещь из массы подобных вещей. Важным является и определение тождества объекта жилой недвижимости, указанной в документе основании возникновения права залога, тому объекту, который существует в действительности. Таким образом, необходимо, чтобы описание жилого помещения в документе, влекущем установление права залога, производилось с учетом всех произведенных изменений, дабы избежать возникновение ситуации "нетождественности объекта недвижимости", которая, в свою очередь, является предпосылкой возникновения для залогодержателя рисков "идентификации".

Поводя итог, отметим, сегодня назрела острая необходимость внесения изменений в жилищное законодательство относительно уточнения критериев, позволяющих выделить нежилое помещение в отдельный объект недвижимости. Жилое помещение, участвующее в ипотечных правоотношениях целесообразно определять через понятие «предмет», а «объектом» этих же правоотношений выступает все же право собственности.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации : [от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017)] // Собрание законодательства РФ. — 03.01.2005. — N 1 (часть 1). — Ст.14 // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru

2. Гражданский кодекс Республики Казахстан [от 01.07.1999 N 409-I ЗРК] // Казахстанская правда. — 17, 22 24, 27.07.1999 г.

3. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон : [от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017)] // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru

4. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции : Постановление Правительства РФ : [от 28 января 2006 г. N 47] // Официальный интернетпортал правовой информации http://www.pravo.gov.ru

5. Бочарникова К.В. Риски "идентификации" при залоге жилого помещения с несогласованной перепланировкой и (или) переустройством // Актуальные проблемы российского права. — 2016. — N 12. — С. 84 92.

6. Горячева Е.В. Объекты права собственности на жилые помещения: доктринальные и законодательные подходы в Казахстане и России // Власть Закона. — 2015. — N 2. — С. 171 182.

7. Диденко А.Г. Индивидуальные жилые дома как предмет сделок // Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика. Вып. 42 / Под ред. А.Г. Диденко. Алматы: Раритет, 2013. — С. 184.

8. Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция. — 2016. — 528 с.

9. Решение Тисульского районного суда Кемеровской области № 2-10/2017 2-10/2017(2389/2016;)~М-344/2016 2-389/2016 М-344/2016 от 14 июля 2017 г. по делу № 2-10/2017 // Интернетресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт) http://sudact.ru/

10. Решение Свердловского районного суда города Перми № 2-106/2014 2-106/2014(24454/2013;)~М-2371/2013 2-4454/2013 М-2371/2013 от 20 февраля 2014 г. по делу № 2106/2014 // Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт) http://sudact.ru/




Другие новости и статьи

« Судебный процесс по русской правде

Школа как центр жизни общества, или неизвестная реформа образования императора Николая второго »

Запись создана: Пятница, 12 Январь 2018 в 18:56 и находится в рубриках Финансовое.

Метки:



Дорогие друзья, ждем Ваши комментарии!

Комментарии

Загрузка...

Контакты/Пресс-релизы