О рефинансировании ипотечного кредита, ранее полученного участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих



О рефинансировании ипотечного кредита, ранее полученного участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

oboznik.ru - Хабаровский филиал ФГКУ «Росвоенипотека»: итоги 2016 года
#ипотека#НИС#жилье

Аннотация. В статье рассматривается рефинансирование ипотечных кредитов как инструмент частичного уменьшения долговой нагрузки участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Автором осуществлена оценка сложностей и рисков, с которыми может столкнуться участник накопительно-ипотечной системы при осуществлении рефинансирования.

Ключевые слова: накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих; право на жилище; кредит; кредитный договор; рефинансирование; перекредитование.

С каждым годом число участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее — НИС) увеличивается. Поэтому не случайно журнал «Военное право» регулярно обращается в этой теме. Это вызвано, в числе прочего, наличием ряда проблем в реализации данной формы жилищного обеспечения военнослужащих1 . Одной из серьезных и острых проблем функционирования НИС является увеличение долга участника НИС в течение срока договора ипотечного кредита. После 2021 г. прогнозируется образование по ипотечному кредиту участника НИС остатка непогашенной за счет государственного финансирования задолженности, которая согласно условиям кредитного договора, подлежит погашению им за счет собственных средств2 .

Рост задолженности происходит в связи с превышением размера ежемесячного платежа на погашение ипотечного кредита, определенного в графике возврата участником НИС задолженности, над размером ежемесячного платежа, перечисляемого ФГКУ «Росвоенипотека» кредитору. В результате этого средств, перечисляемых ФГКУ «Росвоенипотека», зачастую недостаточно даже для погашения процентов по кредиту. Как следствие, ситуация постепенно усугубляется и к моменту истечения срока договора ипотечного кредита долг участника НИС не только не погашается, но и порой существенно превышает размер полученного кредита. Показательной является история одного из военнослужащих, изложенная им в обращении к Председателю Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации В. И. Матвиенко. При покупке надвижимости он как участник НИС получил ипотечный кредит в размере 2 167 тыс. руб. под 11,5 % годовых. К 2018 г. его задолженность по процентам увеличилась на 870 тыс. руб., а к 2026 г. (моменту истечения срока кредитного договора. — Прим. авт.) долг военнослужащего перед банком составит 2,4 млн руб.!3 Таким образом, в описанном случае перечисление средств из федерального бюджета фактически направлено исключительно на выплату банку его дохода, но не на погашение кредита, полученного участником НИС.

Что явилось причиной столь парадоксальной ситуации? Почему размер ежемесячного платежа, перечисляемого ФГКУ «Росвоенипотека» кредитору, меньше размера ежемесячного платежа на погашение кредита, определенного в графике возврата участником НИС задолженности? Эти причины уже описаны в военно-правовой литературе1 . Дело в том, что при формировании графика возврата задолженности банки учитывают возможные ежегодные увеличение и индексацию размера накопительного взноса на участника НИС. Большинство из существовавших до 2018 г. программ кредитования участников НИС основывалось на прогнозе роста взносов в соответствии с прогнозом Минэкономразвития России2 .

Но прогноз банка в отдельные годы не оправдывался: увеличения и индексации не происходило, либо размер накопительного взноса увеличивался, но на величину, меньшую по сравнению с ожидаемой. Одним из путей решения возникшей проблемы и погашения образовавшейся у участников НИС задолженности является рефинансирование полученного участником НИС кредита3 . В сложившихся условиях оно дает возможность частично уменьшить долговую нагрузку. Суть рефинансирования заключается в досрочном погашении одного кредита за счет кредитных средств, полученных заемщиком по новому кредитному договору. У участников НИС появился интерес в рефинансировании ранее полученного кредита в связи со снижением процентных ставок по ипотечным кредитам. Так, в середине 2018 г. ипотечные кредиты выдавались участникам НИС по ставке от 9 % годовых. Это было связано с понижением размера ключевой ставки с декабря 2014 г. по декабрь 2017 г. с 17 % годовых до 7,75 % годовых4 .

Напомним, что ранее ипотечные кредиты предоставлялись в рамках НИС по более высокой процентной ставке. Участники НИС не обращались к рефинансированию как инструменту снижения долговых обязательств в связи с тем, что на нормативном уровне не была предусмотрена возможность направления средств целевого жилищного займа (далее — ЦЖЗ) на погашение ипотечного кредита, предоставленного участнику НИС в целях рефинансирования. Это означало, что в случае рефинансирования ипотечного кредита участник НИС должен был погашать новый кредит за счет собственных средств. На эту проблему обратили внимание Правительства Российской Федерации участники совместного заседания Комитета Совета Федерации по обороне и безопасности, Комитета Совета Федерации по социальной политике и Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам5 .

Внесение в ноябре 2018 г. изменений1 в Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов (далее — Правила), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», позволило предоставлять ЦЖЗ для рефинансирования (перекредитования) ранее полученного (предоставленного) ипотечного кредита. В результате внесения изменений в Правилах появились два новых раздела (разделы IX и X), посвященные порядку и условиям предоставления ЦЖЗ для погашения обязательств по ипотечному кредиту, предоставленному участнику НИС для рефинансирования ранее полученного (предоставленного) ипотечного кредита. При этом исполнение обязательств по ранее полученному (предоставленному) кредиту может осуществляться как с использованием средств ЦЖЗ, так и без такового (в том числе до наступления у военнослужащего права на получение ЦЖЗ), если кредит был предоставлен участнику НИС как единственному заемщику для приобретения жилого помещения (жилых помещений), в том числе по договору участия в долевом строительстве, а также для приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования. Анализ содержания измененных Правил позволяет заключить, что в основном новые нормы регулируют отношения между ФГКУ «Росвоенипотека» и участником НИС, получившим ипотечный кредит для погашения ранее полученного ипотечного кредита.

Эти отношения возникают в связи с необходимостью получения средств по договору ЦЖЗ для погашения обязательств по ипотечному кредиту, предоставленному участнику НИС в целях рефинансирования. В Правилах определен комплект документов, который должен быть представлен в указанных целях участником НИС в ФГКУ «Росвоенипотека», порядок и сроки рассмотрения этих документов, а также принятия решения о заключении дополнительного соглашения к договору ЦЖЗ. Помимо этого, в Правилах закреплен порядок заключения между ФГКУ «Росвоенипотека» и кредитором соглашения об изменении старшинства залогов. Нетрудно заметить, что в Правилах отсутствуют нормы, регулирующие отношения между участником НИС и банковской организацией — кредитором. Требования к комплекту документов, который должен быть представлен в банк для принятия им решения о рефинансировании ранее полученного участником НИС ипотечного кредита, устанавливается банком самостоятельно.

Во многом эти требования предопределены объектом, приобретенным с привлечением ипотечного кредита. Как известно, таким объектом могут выступать жилое помещение (жилые помещения), приобретаемые, в том числе, по договору участия в долевом строительстве, земельный участок, занятый приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимый для их использования. Кроме того, состав комплекта зависит от того, какая банковская организация осуществляет рефинансирование — первоначальный кредитор или иной банк. Сбор необходимых документов предполагает не только затраты участником НИС определенного времени, но и денежные расходы. Это важный аспект процедуры перекредитования, на который следует обратить внимание при определении целесообразности рефинансирования ипотечного кредита. В отдельных случаях расходы на подготовку документов для рефинансирования могут превысить разницу в стоимости ипотечных кредитов, либо быть незначительно меньше указанной разницы.

Например, если первоначальный кредитор и банк, осуществляющий рефинансирование, не совпадают в одном лице, то участник НИС может понести расходы, связанные с подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости приобретенного жилого помещения (жилых помещений), земельного участка, изменением договора имущественного страхования или заключением нового договора, получением выписки из ЕГРН, нотариально удостоверенного согласия супруга(ги), государственной регистрацией ипотеки, выплатой процентов за пользование полученным в порядке рефинансирования кредитом в период со дня подписания договора ипотечного кредита и до конца месяца. Стоит также отметить, что к программе рефинансирования ипотечных кредитов военнослужащих присоединились не все банки-партнеры ФГКУ «Росвоенипотека». Это ограничивает возможности участников НИС снизить долговую нагрузку. Участнику НИС важно обеспечить своевременное представление в ФГКУ «Росвоенипотека» документов, требуемых для получения средств по договору ЦЖЗ в целях погашения обязательств по ипотечному кредиту, предоставленному участнику НИС для рефинансирования ранее полученного ипотечного кредита.

В противном случае возникает риск перечисления средств по договору ЦЖЗ на банковский счет первоначального кредитора. В результате рефинансирования может увеличиться срок погашения задолженности по последующему кредитному договору в сравнении с первоначальным кредитным договором. Это объясняется тем, что, как уже отмечалось в начале статьи, при заключении кредитного договора банки рассчитывают срок погашения ипотечного кредита, ориентируясь на предполагаемую величину ежегодной индексации и увеличения накопительного взноса в рамках НИС. Несоответствие прогнозных и фактических размеров накопительных взносов приводит к тому, что к моменту истечения срока договора кредит остается непогашенным. В настоящее время во избежание такой ситуации многие банки стали рассчитывать сроки погашения кредита, предоставляемого в целях рефинансирования, взяв за основу размер накопительного взноса, определенного законодателем на год заключения кредитного договора.

При этом в случае последующей индексации и увеличения этого размера срок погашения долга будет сокращаться. При решении вопроса о целесообразности рефинансирования участник НИС должен обратить внимание на предлагаемые ему потенциальным кредитором условия договора ипотечного кредита, а также график возврата задолженности по нему. Это необходимо для снижения финансовых рисков, также вызванных возможными завышенными прогнозными ожиданиями банков при определении предполагаемых размеров накопительных взносов на период погашения кредита. В завершение подчеркнем, что рефинансирование — «паллиативное» решение существующей проблемы образования у участников НИС остатка непогашенной за счет государственного финансирования задолженности по ипотечным кредитам. Далеко не во всех случаях рефинансирование позволит полностью ликвидировать т.н. «кредитные хвосты» участников НИС. Только дополнительная индексация размера накопительного взноса снимет возникший вопрос окончательно.

Библиография 1. Гайдин, Д. Ю. Перспективные направления совершенствования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих / Д. Ю. Гайдин // Военное право. — 2017. — № 2. — С. 91—95. 2. Мананников, Д. Г. К вопросу образования «кредитного хвоста» у военнослужащего — участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения / Д. Г. Мананников // Право в Вооруженных Силах — военно-правовое обозрение. — 2018. — № 9. — С. 44—49. 3. Свининых, Е. А. О реализации права на обеспечение жильем военнослужащих (граждан, уволенных с военной службы), не являющихся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения, но находящихся с ними в браке / Е. А. Свининых // Военное право. — 2018. — № 5. — С. 77—82. 4. Шеншин, В. М. К вопросу об уменьшении ежемесячного платежа по кредиту, полученному по целевому жилищному займу в сфере накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих / В. М. Шеншин, А. А. Калинин // Право в Вооруженных Силах — военно-правовое обозрение —2018. — № 11. — С. 32—40. 5. Шурыгина, Ю. А. Накопительно-ипотечная система как перспективная форма жилищного обеспечения военнослужащих / Ю. А. Шурыгина // Военное право. — 2018. — № 6. — С. 140—144.

© Свининых Е. А.



Другие новости и статьи

« Правовые проблемы обеспечения военнослужащих жилыми помещениями

Инженерные и железнодорожные войска в конце XIX - начале XX вв. »

Запись создана: Пятница, 29 Март 2019 в 20:35 и находится в рубриках Новости.

Метки:



Дорогие друзья, ждем Ваши комментарии!

Комментарии для сайта Cackle

Комментарии

Загрузка...

Контакты/Пресс-релизы