29 Май 2023

Новостройки Петербурга ищут покупателя

Застройщики второй российской столицы столкнулись с падением спроса и ищут способы его компенсировать
Рынок первичного жилья в России чем дальше, тем сильнее демонстрирует тревожные тенденции, в первую очередь, связанные с падением спроса, и, соответственно, продаж. В полную силу проявляются признаки подобного негатива и во втором по значению городе страны – Санкт-Петербурге.

Фото 1: Падение уровня продаж жилья в Санкт-Петербурге вызывает беспокойство уже не только у застройщиков. Фото: https://www.novosel-s.ru

Оценки того, насколько глубоко происходящее падение, разнятся в зависимости от источников. Так, агентство недвижимости «Прайд Групп» приводит статистику, в соответствии с которой первые три квартала нынешнего года завершились просадкой спроса на 17% относительно уровня аналогичного периода прошлого года. Но эти подсчеты еще можно считать оптимистичными.

В отчетности некоторых из городских застройщиков зафиксированы заметно худшие итоги. Например, у группы компаний «Эталон», которая стабильно входит в число крупнейших пяти девелоперов Санкт-Петербурга, падение продаж за 9 месяцев составило порядка 34%. А ряд источников петербургских и федеральных СМИ свидетельствуют о том, что для некоторых компаний снижение спроса достигает двух и даже четырехкратных величин. При этом лидер городского рейтинга по объемам продаж, группа компаний ЛСР, в нынешнем году впервые за всю свою биржевую историю отказался публиковать отчет с подобными цифрами.

По мнению некоторых аналитиков, дальше ситуация на рынке будет только хуже. Потому что в нынешнем году многие девелоперы постарались смикшировать свои потери, акцентировав ввод в эксплуатацию объектов на высокой степени готовности и одновременно отложив в долгий ящик проекты на нулевых этапах. В будущем же такого рычага уже не останется, а значит, многим придется принимать принципиальные решения об объемах строительства и ввода в эксплуатацию. И, как предполагают эксперты, далеко не все решат продолжать активное строительство в изменившихся обстоятельствах. Вместо этого немалая часть девелоперов, как ожидается, предпочтет перейти к распродаже накопленных запасов. А значит – активность на строительном рынке будет падать и дальше.
В ближайшие пару лет объем такого снижения темпов стройки может составить примерно 10-15% от нынешних показателей. Соответственно, можно предположить, что в краткосрочной перспективе строиться будет 3,5-3,7 миллионов квадратных метров в год, а показатель в 4,1 миллиона, достигнутый в нынешнем году, надолго останется в числе непобитых рекордов.
Причины происходящего понятны без дополнительных объяснений. Ухудшение экономической ситуации, связанное с введенными санкциями, а затем дополнительно усложнившееся после начала частичной мобилизации, напрямую повлияло на поведение потенциальных клиентов. Часть из них вовсе отказалась от приобретения недвижимости на ближайшую перспективы, часть – скорректировала амбиции и стала куда более придирчивой, чем раньше.

В частности, еще весной интерес платежеспособной аудитории заметно сдвинулся в сторону малогабаритного жилья, что существенно осложнило жизнь продавцам, ориентирующимся на семейные форматы квартир. Другие застройщики отмечают резкое увеличение времени, которое требуется покупателям для принятия решения, а также доминирование сделок с применением тех или иных видов льготной ипотеки – абсолютное большинство покупателей теперь готово брать ипотечный кредит только при государственной поддержке.
Вместе с тем, весомая часть экспертов считает, что паниковать, как минимум, преждевременно. Многие из них находят и поводы для аккуратного оптимизма, утверждая, что сейчас ситуация хоть и остается сложной, но все же теперь она носит куда менее шоковый характер, чем в феврале-марте.

Во многом рынок смог «разморозиться» после того периода благодаря введению субсидированной ипотечной ставки. А сейчас, как справедливо указывают «оптимисты», сектор жилищного строительства получил новый мощный позитивный сигнал от руководства страны – в виде продления ее действия на ближайшие два года, и даже расширения ее сферы применения. В нынешнем году фактор льготной оказался весьма весомым, и нет никаких причин считать, что не окажет он аналогичного действия и в будущем.
Некоторые застройщики видят оживление спроса уже сейчас, и поэтому возобновляют ранее приостановленное строительство.

Основные индикаторы рынка первичного жилья в Санкт-Петербурге по итогам III-го квартала 2022 г., по данным Nikoliers
Показатель	Комфорт	Бизнес	Премиум	Общий
Новые проекты
Объем нового предложения, тыс. кв. м / квартир	1 450 / 35 900	530 / 10 300	143 / 1 750	2 130 / 47 950
Динамика год/год, % кв. м	-18,6%	+59,4%	+24,2%	-4,7%
Экспозиция
Объем предложения в продаже, тыс. кв. м / квартир	1 250 / 28 400	600 / 9 800	170 / 1 750	2 020 / 39 950
Динамика год/год, % кв. м	+0,7%	+28,3%	+48,1%	+7,9%
Цены
Средневзвешенная цена предложения, руб. за кв. м	203 195	307 122	458 304	255 142
Динамика год/год, %	+25,9%	+24,8%	+27,8%	+30,5%
Средний бюджет предложения, млн руб	9,0	18,8	43,7	12,9
Динамика год/год, %	+22,9%	+22,0%	+21,8%	+30,5%
Спрос
Объем спроса, тыс. кв. м / квартир	1 095 / 28 850	196 /3 870	33 / 480	324 / 33 200
Динамика год/год, % кв. м	-24%	-19%	-37%	-24%
Средняя площадь реализованного лота, кв. м	38,1	52,1	73,7	40,4

Сила покупательской привычки
А некоторым даже не пришлось нести серьезных потерь в продажах. Именно так, например, произошло с инвестиционной компанией «Евроинвест», для которой нынешний год, несмотря на все трудности, стал весьма результативным – только по результатам строительства в Ленинградской области холдинг смог укрепить свои позиции в рейтинге крупнейших застройщиков, войдя в тройку лидеров. Причем этот процесс не был относительным – «Евроинвест» заметно улучшил результаты и в абсолютных цифрах, заработав за нынешний год на данный момент более 9,3 миллиардов рублей, тогда как в прошлом году эта цифра составляла около 7,4 миллиардов.

Председатель правления компании Андрей Березин в публичных выступлениях выдерживает сдержанную тональность, но даже сквозь нее ясно, что в целом он ситуацией скорее доволен.
«В целом у нас стабильная ситуация, и все объекты мы введем. У нас вообще мало проектов в начальной стадии реализации, и никаких проблем с их финансированием нет. Например, мы получили решения кредитных комитетов по выдаче нам денег на два проекта в городе и один в области. Но пока мы не берём эти деньги, потому что хотим понять, что будет дальше. У нас есть много проектов, где мы покупаем землю или договариваемся о каких-то долевых условиях с владельцами. Когда мы приходим к землевладельцам, они понимают, что мы можем предложить лучшие условия, поскольку строим качественно и цены на квартиры у нас выше, чем у конкурентов. Но, несмотря на это, продажи идут быстрее. Причина в том, что практически все дома мы всегда сдаем раньше срока. Эта позиция позволяет нам держать цены и развиваться дальше. И все это видят!», - отмечал он летом в беседе с журналистами одного из городских порталов.

А если проанализировать причины такой относительно высокой степени стабильности строительного бизнеса «Евроинвеста», то станет понятно, что в них примерно в равной степени представлены две группы факторов. Первая сложилась довольно давно и является результатом стратегических решений, принятых в минувшие годы. Вторую же представляют последствия «антикризисных» действий менеджмента компании, принятых в течение нынешнего года.

Фото 2: У домов, которые «Евроинвест» строит в Мурино и Кудрово, нет проблем с продажей: покупатели смотрят их едва ли не в первую очередь. Фото: https://domananeve.ru

Пожалуй, главным фактором первой группы является территориальное расположение существенной части строительных объектов холдинга. Почти двадцать лет назад «Евроинвест» стал, по сути, первооткрывателем строительства в пригородных поселках Кудрово и Мурино – компания выкупила там земли и первой начала возводить в них многоэтажное жилье. С тех пор оба населенных пункта успели не просто приобрести городской статус, но и войти в число самых динамично развивающихся городов России. А у покупателей жилья в санкт-петербургской агломерации объекты в Мурино и Кудрово давно вошли в число обязательных к просмотру на стадии выбора. Именно поэтому уменьшение спроса в данных локациях ощущается сейчас куда меньше, чем можно было бы ожидать.
Цены понижать, стандарты жизни повышать
Но не менее, а в чем-то и более важны те меры, которые компания предприняла на фоне ухудшающейся ситуации в нынешнем году. Чтобы поддержать интерес потенциальных клиентов к своему жилью, «Евроинвест» создал разветвленную сеть маркетинговых предложений, ориентированных на самые разные сегменты аудитории.
Пожалуй, наиболее важным из предложенных механизмов снижения покупательских расходов стала практика субсидирования ипотечных кредитов для клиентов. Ее применение во многих случаях позволяло «уронить» эффективную ставку ипотеки до 0,1% годовых, то есть, по сути, до нуля.
В этом же ряду – и рассрочка. Клиенты компании могут купить жилье, внеся всего 20% его стоимости. Еще 30% понадобится оплатить только после того, как будет сдан в эксплуатацию корпус ЖК, в котором расположена купленная квартира. А оставшуюся половину еще позже – в течение года после этого момента.
На этом фоне менее выразительно выглядят прямые скидки в 2 и 5% от стоимости жилья, введенные на некоторых объектах. Но в сочетании с другими маркетинговыми инструментами и они оказываются весьма полезны, обеспечивая снижение финансовой нагрузки на покупателя.
Косвенным, но при этом невероятно мощным ответом «Евроинвеста» на ухудшающуюся экономическую ситуацию стал продолжающийся переход компании на новые стандарты строительства. Разработанные внутри самого холдинга стандарты назвали 3id, а их главный смысл – в том, что покупатель теперь получает от продавца не просто набор квадратных метров той или иной степени подготовки к заселению, а полноценную жизненную среду и заданный уровень качества этой жизни.
Звучит претенциозно, но содержание соответствует упаковке. Компания берет на себя обязательство обустроить на территории каждого жилого комплекса, построенного в соответствии с принципами 3id, такой комплекс общественных пространств, который позволит жильцам с полной уверенностью пользоваться ими так же, как и пространствами внутри квартир.
Выбор элементов, из которых «Евроинвест» конструирует эти пространства, довольно обширен. Для детей предлагаются спортивные и детские площадки, досуговые комнаты, для взрослых в рабочее время – коворкинги и конференц-румы, а на период отдыха – зеленые и лаунж-зоны, SPA, кинозалы. Этот список далеко не полон.

Еще одной значимой деталью стандарта 3id стало активное внедрение технологий умного дома и интернета вещей. Собственно, разработчикам компании удалось всю инженерную начинку квартир вывести в приложение для смартфонов. Через него жильцы могут, например, увидеть показания счетчиков, а также запросить любые услуги у управляющей компании.
В завершение можно подчеркнуть, что выработанные «Евроинвестом» меры по поддержке своего строительного бизнеса не являются уникальными, их в той или иной степени использует весь рынок. Но компании удалось настроить свою систему поддержки продаж так, чтобы она приносила наиболее заметные результаты. И эти результаты не замедлили появиться. Впрочем, с учетом тех тенденций, которые господствуют сейчас в экономике России, которая проходит испытание санкциями и разрывом производственных цепочек, нельзя гарантировать, что даже «Евроинвесту» удастся в полной мере защитить свои интересы на строительном рынке. Как будет развиваться ситуация дальше, покажет время.
Пресс-портрет:
Андрей Березин родился в 1967 году в Ленинграде.
Окончил среднюю школу №239 с углубленным изучением математики. В 1990 г. с отличием окончил Ленинградский механический институт имени Д.Ф. Устинова («ВОЕНМЕХ») по специальности: «инженер по системам автоматического управления летательных аппаратов». За время учебы был ленинским и устиновским стипендиатом, имел научные публикации. В 1990 г. поступил в аспирантуру ЛМИ и начал параллельно заниматься бизнесом.
В 2017 г. за большой вклад в развитие российской промышленности и многолетний добросовестный труд Андрей Березин был награжден почетной грамотой Министерства промышленности и торговли России.
Хобби и интересы: Горные лыжи, теннис, авиаспорт.
Инвестиционная компания «Евроинвест» — многопрофильный холдинг, который уже несколько десятков лет осуществляет инвестиционную деятельность в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и других регионах России. Круг инвестиционных интересов «Евроинвеста» охватывает сферы от высокотехнологичной промышленности и инновационных разработок, до девелопмента объектов недвижимости и строительства комфортного жилья.
Одним из ключевых в структуре группы «Евроинвест» является собственное строительное подразделение «Евроинвест Девелопмент», которое занимается строительством жилья и иных объектов, тем самым формируя девелоперский бизнес полного цикла.
Еще одним инфраструктурным подразделением холдинга является «Топливная компания «Мурино», специализирующаяся на реализации проектов в сфере теплоэнергетики. Перспективным направлением для инвестиций «Евроинвест» считает и агропромышленный сектор. На собственных сельскохозяйственных землях в Псковской области активно развивается агрокластер «Красное знамя», специализирующийся на производстве зерновой и кормовой базы для животноводства, а также молочном животноводстве.
Кроме того, руководителями ИК «Евроинвест» учрежден венчурный фонд «Евровенчур» с объемом в 10 млн евро. Приоритетными направлениями инвестирования являются инновационные разработки в научно-технической сфере, а также проекты в сфере креативной индустрии.

Другие новости и статьи

« Медицинское обеспечение войск накануне Крымской (Восточной) войны

Наркомат внутренних дел СССР: структура, функции, роль и место в системе государственного и военного управления »

Запись создана: Понедельник, 29 Май 2023 в 0:01 и находится в рубриках Новости.

метки: новостройки, Андрей Березин, Петербург

Темы Обозника:

COVID-19 В.В. Головинский ВМФ Первая мировая война Р.А. Дорофеев Россия СССР Транспорт Шойгу армия архив война вооружение выплаты горючее денежное довольствие деньги жилье защита здоровье имущество история квартиры коррупция медикаменты медицина минобороны наука обеспечение обмундирование оборона образование обучение оружие охрана патриотизм пенсии подготовка помощь право призыв продовольствие расквартирование реформа русь сердюков служба спецоперация сталин строительство управление финансы флот эвакуация экономика